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CBRE世邦魏理仕發(fā)布2020年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2021年展望

2021-1-20 17:46| 發(fā)布者: 悅西安

簡(jiǎn)介：辦公零售持續(xù)回暖，投資熱度逐步回升

辦公零售持續(xù)回暖，投資熱度逐步回升

地產(chǎn)-悅西安-CBRE世邦魏理仕發(fā)布2020年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2021年展望-榮耀西安論壇-(1)

2020年西安地鐵三線齊發(fā)，八線運(yùn)營(yíng)，地鐵5號(hào)線、6號(hào)線一期、9號(hào)線于12月投入運(yùn)營(yíng)服務(wù)，全網(wǎng)增加運(yùn)營(yíng)里程83公里，運(yùn)營(yíng)總里程達(dá)到245公里，由全國(guó)第15位躍居全國(guó)第9位。新線路開通帶動(dòng)沿線項(xiàng)目高質(zhì)量發(fā)展，2020年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng) 供需放量持續(xù)回暖，科技新媒體需求旺盛；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng) 新增項(xiàng)目招商良好，存量項(xiàng)目保持活力；投資市場(chǎng) 辦公項(xiàng)目關(guān)注度高，地鐵沿線熱度上升。

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)

新增供應(yīng)：29.2萬(wàn)平方米
凈吸納量：18.8萬(wàn)平方米
空置率：34.1% 
租金報(bào)價(jià)：87.6人民幣/月/平方米

2020年第四季度，西安寫字樓市場(chǎng)錄得3個(gè)項(xiàng)目共10.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，全年錄得新增供應(yīng)29.2萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目主要聚集在高新和城北，年末全市寫字樓總體量到達(dá)623萬(wàn)平方米。租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍，受地鐵新線路開通的積極影響，以高新為代表的地鐵沿線寫字樓需求在四季度明顯提升，帶動(dòng)本季度全市寫字樓凈吸納量錄得10.5萬(wàn)平方米，全年凈吸納量錄得18.8萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，至34.1%。季末全市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金報(bào)價(jià)同樣本環(huán)比上升0.3%，錄得每月每平方米87.6元。

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需求方面，科技新媒體（38.8%）、傳統(tǒng)金融（21.8%）和商務(wù)服務(wù)（11.3%）是本年度西安寫字樓市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力�？萍夹旅襟w需求保持高速增長(zhǎng)，四季度錄得中諾通訊在永利國(guó)際金融中心新租4300平方米，網(wǎng)易有道在高新擴(kuò)租6000平方米，好未來(lái)在建科中心擴(kuò)租5100平方米，粉筆網(wǎng)在中鐵第一國(guó)際和恒石國(guó)際中心分別擴(kuò)租3000平方米和1500平方米。傳統(tǒng)金融行業(yè)租賃需求集中在高新，四季度錄得浦發(fā)銀行在中鐵西安中心擴(kuò)租2200平方米。全年來(lái)看，高新是西安寫字樓租賃的熱門區(qū)域，城北、曲江也是較為活躍的成交板塊。

2021年預(yù)計(jì)將有66萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，其中甲級(jí)寫字樓占比超過(guò)50%，非核心區(qū)供應(yīng)占比超過(guò)50%，全市寫字樓總體量將突破680萬(wàn)平方米，受新入市項(xiàng)目影響，短期內(nèi)空置率將小幅回升。已投入運(yùn)營(yíng)的地鐵5號(hào)線、6號(hào)線1期和9號(hào)線持續(xù)提升沿線商務(wù)區(qū)的租賃表現(xiàn)，帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金穩(wěn)中有升。

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世邦魏理仕西安顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管孫奇表示：“歲末盤點(diǎn)，我們可以看到2020年全年西安寫字樓市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，年初因?yàn)橐咔楹途蛹腋綦x，新增供應(yīng)紛紛推遲入市，凈吸納量同比大幅度萎縮。從二季度開始疫情得到有效控制，寫字樓市場(chǎng)開始恢復(fù)生機(jī)。第四季度，凈吸納量達(dá)全年峰值10.5萬(wàn)平方米，全年凈吸納量逾18萬(wàn)平方米。全年凈吸納量雖然同比下降約49%，但可以看到得益于西安眾多的科研院校和人才優(yōu)勢(shì)，TMT及在線教育企業(yè)布局迅速，租賃成交保持活躍。同時(shí)，亦有部分企業(yè)暫緩的租賃決策有望于2021年一季度或二季度重啟選址。2021年將是西安的“重要場(chǎng)景”之年，十四運(yùn)召開、二環(huán)、三環(huán)提升項(xiàng)目啟動(dòng)以及地鐵11、12、17號(hào)線規(guī)劃建設(shè)，持續(xù)提升營(yíng)商環(huán)境并吸引大量人才，相信西安寫字樓市場(chǎng)成交將會(huì)更加活躍�！�

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng) 

新增供應(yīng)：42.5萬(wàn)平方米
凈吸納量：15.1萬(wàn)平方米
空置率：6.0% 
首層平均租金：269.7人民幣/月/平方米

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2020年四季度，西安零售物業(yè)市場(chǎng)錄得立豐城LE CITY、龍湖西安香醍天街2個(gè)新項(xiàng)目入市，新增體量27萬(wàn)平方米，全年新增零售面積42.5萬(wàn)平方米，推動(dòng)全市零售物業(yè)總體量突破600萬(wàn)平方米。新增項(xiàng)目采取積極的招商策略，開業(yè)品牌入駐率均達(dá)到90%以上；存量項(xiàng)目持續(xù)更新租戶保持活力，開元商城、世紀(jì)金花等百貨更新多個(gè)服飾、美妝品牌，賽格國(guó)際購(gòu)物中心6層調(diào)改加大零售業(yè)態(tài)比例，老城根Gpark、MOMOPARK引入多家西安首店。受此影響，四季度錄得全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量30萬(wàn)平方米，全年凈吸納量15.1萬(wàn)平方米，空置率環(huán)比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至6.0%。季末購(gòu)物中心首層平均租金同樣本比環(huán)比提升0.4%，錄得每月每平方米269.7元。

需求方面，零售類業(yè)態(tài)依然是主要的需求來(lái)源，但核心區(qū)域與非核心區(qū)域存在明顯差異。核心區(qū)域百貨商場(chǎng)較多，零售業(yè)態(tài)需求占比更高，新開門店中占比達(dá)到62%；非核心區(qū)域餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求提升，分別高于核心區(qū)域5.6個(gè)百分點(diǎn)和4.6個(gè)百分點(diǎn)，零售業(yè)態(tài)需求占比下降至52%。品牌方面，以調(diào)色師、WOW COLOUR為代表的美妝集合店品牌，以華為、小米為代表的3C品牌，以周大福為代表的珠寶品牌，以海底撈、賢合莊為代表的火鍋品牌，以一點(diǎn)點(diǎn)為代表的飲品品牌，均在本年度積極拓展市場(chǎng)，開出多家新店。

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受疫情影響，部分零售物業(yè)延期開業(yè)，預(yù)期2021年將有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。大量新項(xiàng)目入市，將在短期內(nèi)推高市場(chǎng)空置率。值得關(guān)注的是，2021年西安召開十四運(yùn)，將激發(fā)新的消費(fèi)潛能。

CBRE西安顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部主管何易峰表示：“在“顏值經(jīng)濟(jì)”日益火爆以及審美文化多元化的趨勢(shì)下，化妝品成為主流消費(fèi)品，特別是作為年輕客群的一種剛性、高頻需求。同時(shí)，近幾年隨著一大批新銳國(guó)貨品牌崛起，國(guó)人對(duì)國(guó)貨潮牌的關(guān)注度越來(lái)越高，尤其是年輕一代消費(fèi)者，在國(guó)潮話題中的參與度越來(lái)越高，以完美日記、中國(guó)李寧為代表的國(guó)產(chǎn)品牌深受95后喜愛(ài)。

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疫情后購(gòu)物中心紛紛進(jìn)入了集中招調(diào)期，美妝、國(guó)潮的品牌的引入是商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)改動(dòng)向。新生代國(guó)產(chǎn)美妝零售及中國(guó)風(fēng)聯(lián)合潮品正在成為商場(chǎng)招租的心頭好，通過(guò)國(guó)潮品牌引入從而聚焦了“Z世代”消費(fèi)群體的注意力和購(gòu)買力�！�

投資市場(chǎng) 

成交總量：28.8億元
辦公相關(guān)物業(yè)占比(按金額)：100%
自用型物業(yè)占比 (按筆數(shù))：25%
內(nèi)資占比(按金額)：73.3%

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西安全年錄得4筆大宗交易，成交金額共計(jì)人民幣28.8億元，主要集中在第四季度。從交易的物業(yè)類型看，投資者更傾向辦公市場(chǎng)，今年成交物業(yè)均為辦公類物業(yè)，目前投資者對(duì)此類物業(yè)的關(guān)注度持續(xù)走高，且標(biāo)的物可選擇空間大，全市超過(guò)70%待售項(xiàng)目為寫字樓項(xiàng)目。從投資區(qū)域看，以核心區(qū)交易為主，2020年共成交3宗，占比75%。受地鐵新線路開通影響，地鐵沿線項(xiàng)目熱度上升，高新、灃東、灃西、航天成為投資熱點(diǎn)區(qū)域。從投資目的看，投資類增值型需求增加，全年自用型需求僅占25%。憑借突出的硬科技優(yōu)勢(shì)與人才優(yōu)勢(shì)，西安未來(lái)將吸引更多科技研發(fā)企業(yè)、在線教育企業(yè)設(shè)立企業(yè)總部或第二總部，自用型需求將持續(xù)增加。

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CBRE西安投資及資本市場(chǎng)主管郝亞文表示：“2021年是“十四五”開局年，也是全運(yùn)年，隨著西安城市骨架的不斷拉大，新興區(qū)域和市場(chǎng)的關(guān)注度不斷上升，一線品牌房企及政府平臺(tái)公司均在優(yōu)質(zhì)區(qū)域興建辦公及商業(yè)項(xiàng)目，多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和靈活可變的交易方式，將吸引自用買家和投資者的目光，從而不斷提升市場(chǎng)的去化速度，緩解供應(yīng)壓力�！�
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