2021年9月14日，西安——9月15日，第十四屆全國運(yùn)動會（以下稱“全運(yùn)會”或“十四運(yùn)”）將在陜西正式開幕。據(jù)仲量聯(lián)行最新研究報告《“全運(yùn)時代”下的西安商業(yè)地產(chǎn)市場》顯示，作為新冠疫情后的首個國內(nèi)大型體育賽事，全運(yùn)會的召開意義重大，并將從多維度影響城市發(fā)展、重塑商業(yè)地產(chǎn)格局。

大型體育賽事之于城市的價值，首先則凸顯在為籌辦賽事而新建各種機(jī)場、高鐵、地鐵、高速公路等道路交通設(shè)施，以及場館等利于全民健身的基礎(chǔ)設(shè)施，這均是推動城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)升級換代帶給城市的不僅是經(jīng)濟(jì)動能的煥新，對辦公樓市場而言更是城市版圖與格局的演變。從單中心到多中心的城市擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)與城市化進(jìn)程相生相伴。

從零售商業(yè)角度出發(fā)，人口流動帶來的商機(jī)和地鐵網(wǎng)絡(luò)骨架延伸共同創(chuàng)造的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，深刻影響著購物中心、街區(qū)商業(yè)的市場價值。伴隨著全運(yùn)會的籌備，體育經(jīng)濟(jì)成為新的消費(fèi)觸點，為西安的消費(fèi)市場帶來全新機(jī)遇。

仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“除了提升城市‘硬實力’，體育賽事密集的外宣將讓舉辦城市在全國乃至世界范圍曝光，城市知名度由此大獲提升。同時，我們也應(yīng)關(guān)注體育賽事落戶新區(qū)對城市化進(jìn)程的推動作用。仲量聯(lián)行將持續(xù)深耕本地，優(yōu)化升級全鏈條服務(wù)模式，賦能以場館為核心的新區(qū)建設(shè)，為城市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新的可能。”

場館+交通，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打通城市經(jīng)脈 

就像奧運(yùn)會之于北京，亞運(yùn)會之于廣州，大型賽事如同城市發(fā)展的“助推器”，能在短期內(nèi)有效拉動城市建設(shè)，實現(xiàn)高強(qiáng)度、高密度的投資、新建和更新。值得一提的是，這是全運(yùn)會首次在中西部地區(qū)城市舉辦，也是西安在建國后舉辦的規(guī)格最高的全國性體育賽事，意義非凡。

在本次全運(yùn)會中，以賽事場館為依托，分布在全省十個城市的新改建場館與西安港務(wù)區(qū)主場館“奧體中心”的互融互補(bǔ)，凸顯了大西安都市圈甚至關(guān)中平原城市群城市間相互合作、相互促進(jìn)的關(guān)系，是西安在城市群層面追趕超越的良好契機(jī)。

在籌備全運(yùn)會的這五年間，西安經(jīng)歷了GDP重回全國前20強(qiáng)、增速排名全國第一，躍入“千萬人口俱樂部”，社會消費(fèi)品零售總額、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口貿(mào)易總額等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均表現(xiàn)亮眼，并階段性地在中國主要城市排名中名列前茅。同時，招商引資、營商環(huán)境的升級吸引了大量的全國頭部實體企業(yè)布局，西安在市場和成本兩大維度中所形成的均衡優(yōu)勢是大型企業(yè)全國布局選址、投資西安的關(guān)鍵。

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示：“通過十四運(yùn)體育場館的空間布局和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)西安城市職能、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口分布等多維度的優(yōu)化，提升城市空間結(jié)構(gòu)的合理性，進(jìn)而增強(qiáng)西安在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)、投資等維度的核心競爭力，是‘全運(yùn)經(jīng)濟(jì)’帶給西安的核心意義。”

加速城市功能延展，重塑全新城市格局

全運(yùn)會的舉辦，加速了道路網(wǎng)和地鐵網(wǎng)密度大幅提升，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的外拓將城市商業(yè)地產(chǎn)市場邊界不斷向外延伸，西安“多中心”的發(fā)展格局正逐步形成。

和城市化的進(jìn)程類似，新興區(qū)域從產(chǎn)生到擴(kuò)大的過程 ，需要一定的人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)聚集、基礎(chǔ)設(shè)施完善，進(jìn)而表現(xiàn)出發(fā)展空間的轉(zhuǎn)移和拓展。隨著西安在國家中西部區(qū)域戰(zhàn)略地位的明晰，城市承載產(chǎn)業(yè)升級的需求也越來越迫切。加速區(qū)域開發(fā)和推動城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的過程中，低成本、高性價比的產(chǎn)業(yè)辦公樓供應(yīng)量急劇上升。

近兩年來，中小微、初創(chuàng)企業(yè)在科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動下表現(xiàn)相對活躍，成為西安辦公需求的核心動力。由于這些企業(yè)對辦公空間成本十分敏感，因此區(qū)域招商引資政策對企業(yè)辦公選址決策影響更甚，補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等扶持力度往往最終左右企業(yè)對于區(qū)域市場的選擇。另一方面政府平臺公司的招商引資更符合政府對戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的打造方向，也更易幫助進(jìn)駐企業(yè)獲得政策支持。

在西安市場的后“全運(yùn)經(jīng)濟(jì)”時代，市場將出現(xiàn)更多產(chǎn)業(yè)升級釋放的企業(yè)辦公需求，對于物業(yè)載體的要求也將更多元。如何在產(chǎn)業(yè)載體替代和過渡的窗口期修煉內(nèi)功，以迎接下一波市場發(fā)展的機(jī)遇，將決定商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公樓項目的未來走勢。

西安商業(yè)地產(chǎn)市場迎發(fā)展新機(jī)遇

西安市場快速的經(jīng)濟(jì)增長、人才紅利、科教基礎(chǔ)是支撐行業(yè)可持續(xù)發(fā)展、構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)招引的強(qiáng)大基石，“雙循環(huán)”下西安的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)迭代速度也呈現(xiàn)出“乘數(shù)效應(yīng)”的增長。面對這樣的利好趨勢，“全運(yùn)時代”下的西安商業(yè)地產(chǎn)市場也迎來發(fā)展機(jī)遇。

辦公樓市場：

在“全運(yùn)經(jīng)濟(jì)”時代，科技創(chuàng)新驅(qū)動市場增量結(jié)構(gòu)變革成為市場需求來源的破局之道。此次全運(yùn)會呈現(xiàn)出的“智慧科技”場館，是西安科技創(chuàng)新的最好體現(xiàn)。以西安市甲級辦公樓市場為例，從2016年至今，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的擴(kuò)張速度驚人，從占比不足8%的第五位躍居如今的20.7%，與排名首位的需求占比不相上下。

零售物業(yè)市場：

“全運(yùn)經(jīng)濟(jì)”時代，體育及其相關(guān)的運(yùn)動場景延伸出了更多的消費(fèi)場景和消費(fèi)觸點，讓體育經(jīng)濟(jì)不再局限于運(yùn)動場館，而是走進(jìn)購物中心、街區(qū)商業(yè)、公園綠地，增加了消費(fèi)市場的新動能，衍生出更多“消費(fèi)3.0時代”中拉動消費(fèi)市場發(fā)展的“新經(jīng)濟(jì)”模式。

佟恩表示：“從賽事到場館，再到新區(qū)新城，體育賽事的舉辦更像是一劑催化劑，在加速城市功能延展的同時，讓商業(yè)地產(chǎn)市場板圖不斷外擴(kuò)和豐富。仲量聯(lián)行也將以專業(yè)團(tuán)隊、全球資源以及對這座城市的熱愛，為西安城市發(fā)展助力，共同創(chuàng)造西安更美好的明天�！�