2022年1月21日，西安——2021年，西安首次邁入“萬億俱樂部”，成為西北首個GDP破萬億的城市。作為西北地區(qū)的國家中心城市，西安在關(guān)中平原城市群、關(guān)中天水經(jīng)濟區(qū)以及大西安都市圈中扮演重要角色，經(jīng)濟輻射能力遍及西北。十年來，近450萬增量人口支撐西安商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展�；仡�2021年：甲級辦公樓市場，受行業(yè)管控政策及疫情反復(fù)影響，辦公需求同比回落，市場競爭加劇，租金跌幅加大；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場，全年新開業(yè)5個優(yōu)質(zhì)零售項目，帶動更多品牌首進西安，喚醒城市商業(yè)活力，消費體驗全面升級；物流地產(chǎn)市場，高標(biāo)庫市場呈現(xiàn)“上熱下冷”的不均衡需求結(jié)構(gòu)，雙輪驅(qū)動下，形成以傳統(tǒng)電商加商超及其下游企業(yè)的兩極形態(tài)。

仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“回望2021年，西安持續(xù)推進‘6+5+6+1’現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系以及‘一核、三帶’‘多板塊’等重大戰(zhàn)略，電子信息、生物醫(yī)藥、航天產(chǎn)業(yè)、新能源新材料等新興產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，上下游產(chǎn)業(yè)鏈逐步成型。消費復(fù)蘇，萬象天地、SKP-s等新增地標(biāo)商業(yè)為城市增添活力。時至年終，盡管市場活動因疫情反復(fù)受到挑戰(zhàn)，但西安消費與產(chǎn)業(yè)的動能仍長期向好。后疫情時代，仲量聯(lián)行也將與西安商業(yè)地產(chǎn)共同成長，未來可期。”

2021西安市場三大關(guān)鍵詞

規(guī)模效應(yīng)

· 絲路經(jīng)濟帶起點——優(yōu)質(zhì)辦公樓存量中國西部第二，西北第一；

· 西北商業(yè)中心——優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量全國第六，中國北方第二；

· 西北物流區(qū)域分撥中心——高標(biāo)庫市場存量突破300萬平方米。

煥新升級

· 產(chǎn)業(yè)升級——房地產(chǎn)建筑業(yè)新租貢獻率居首位，互聯(lián)網(wǎng)、金融科技巨頭加速西安布局；

· 消費多元——全運經(jīng)濟熱，運動、娛樂、汽車等業(yè)態(tài)活躍，租賃增長10%；

· 雙輪驅(qū)動——高標(biāo)庫需求形成以傳統(tǒng)電商加商超及其下游企業(yè)的兩極形態(tài)。

創(chuàng)新驅(qū)動

· “6+5+6+1”——現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系壯大升級，產(chǎn)業(yè)招引破局求新；

· “輕資產(chǎn)輸出”——商業(yè)資產(chǎn)存量盤活，“輕資產(chǎn)輸出”合作共贏；

· “碳中和”時代——“分布式光伏”蘊含物流市場發(fā)展空間。

甲級辦公樓市場

2021年，疫情反復(fù)對西安辦公樓市場仍產(chǎn)生一定影響，全年新增供應(yīng)低于年初預(yù)期，多個項目延期交付。甲級辦公樓市場僅錄得四海中心入市，新增供應(yīng)7.9萬平方米。至年末，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量達到663萬平方米，其中甲級辦公樓存量206萬平方米。

上半年，科技企業(yè)巨頭加速西安產(chǎn)業(yè)布局，釋放至市場的辦公需求拉動甲級辦公樓空置率連續(xù)兩個季度下降，市場訪問量和業(yè)主帶看量顯著提升，單一業(yè)權(quán)辦公樓空置率降至24.5%，市場租金開始企穩(wěn)。下半年，部分行業(yè)監(jiān)管政策加碼，相關(guān)企業(yè)經(jīng)營面臨系統(tǒng)性風(fēng)險，進而影響辦公樓市場。5月，“雙減”政策頒布后，西安多棟甲級辦公樓內(nèi)的教育類租戶產(chǎn)生較大面積退租。隨后，四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)類似的情況。受此影響，甲級辦公樓平均空置率于年末收至35.1%，較二季度末的低點上漲2.1個百分點。12月中旬，疫情反復(fù)再次沖擊市場，城市經(jīng)濟活動按下暫停鍵，短期市場壓力激增。市場預(yù)期因此下調(diào)，業(yè)主開始承壓降租，甲級辦公樓平均租金同比下降1.8%，至年底報96.6元/平方米/月。

經(jīng)濟基本面長期樂觀，西安增量需求持續(xù)活躍，全年甲級辦公樓新租面積高達27.6萬平方米，同比上漲27.0%；但退租沖抵增量，凈吸納量僅錄得7.1萬平方米。第十四屆全運會是拉動城市基礎(chǔ)建設(shè)與地產(chǎn)開發(fā)的重大利好事件，數(shù)據(jù)顯示，前11月西安建筑業(yè)投資同比增長實現(xiàn)72.6%。全年，西安甲級辦公樓增量需求中，來自房地產(chǎn)及建筑行業(yè)的占比達24.8%，居各行業(yè)首位。此外，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融科技頭部企業(yè)加快布局西北市場，全年新租占比分別為22.8%、15.9%。市場錄得多宗大面積交易，頭部企業(yè)于甲級辦公樓的新增面積共計11.5萬平方米。

疫情后中小微企業(yè)復(fù)蘇，新租面積長尾效應(yīng)凸顯。2020年受疫情影響，大量中小微企業(yè)面臨運營困境，辦公需求顯著回落。2021年，政府加強對中小企業(yè)扶持，中小微市場主體經(jīng)營回暖。數(shù)據(jù)顯示，2021年甲級新租面積中，約59.4%來自于300平方米以下的企業(yè)需求，同比上升5.0個百分點。也正因如此，以服務(wù)中小微企業(yè)為主的第三方辦公服務(wù)運營表現(xiàn)活躍，全年錄得相關(guān)企業(yè)新租辦公面積約11.2萬平方米。

未來展望

市場即將步入高供應(yīng)周期，2022年西安甲級辦公樓市場預(yù)計將迎來約30.0萬平方米新增供應(yīng)，高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)是供應(yīng)增量的焦點區(qū)域。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示：“西安是西北經(jīng)濟中心和絲路經(jīng)濟帶起點，我們持續(xù)看好西安產(chǎn)業(yè)發(fā)展。尤其在總部經(jīng)濟、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，越來越多的頭部企業(yè)愿意在西安設(shè)立西北乃至中國西部的區(qū)域總部，這將長期利好西安辦公樓市場。仲量聯(lián)行也將持續(xù)發(fā)布西安辦公樓需求端最新趨勢，為企業(yè)進駐西安提供專業(yè)的辦公選址咨詢與服務(wù)�！�

科技產(chǎn)業(yè)興起的時代，產(chǎn)業(yè)似乎正在走向“年輕化”，凸顯出青年人才在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中扮演角色的重要性日益提升。西安市跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)的設(shè)立逐步提升西安對外貿(mào)易發(fā)展的質(zhì)量和效率，同時帶動產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)新；而秦創(chuàng)原創(chuàng)新驅(qū)動平臺、絲路創(chuàng)新科技中心的設(shè)立也是科技創(chuàng)新驅(qū)動下的成果轉(zhuǎn)化特區(qū)，整合各產(chǎn)業(yè)力量，推動西安產(chǎn)業(yè)同步成長。但隨之而來的產(chǎn)業(yè)外生環(huán)境如何“年輕化”，是西安面臨的一道全新考題。對此，仲量聯(lián)行西安戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人余恬表示：“西安具備年輕產(chǎn)業(yè)人群的吸引力、適宜年輕生活方式的產(chǎn)業(yè)配套和對年輕生活方式的城市文化包容力。從‘人城產(chǎn)’的城市發(fā)展視角分析，人才活力、創(chuàng)新力、社群氛圍需要適宜深植的土壤，將人才吸引力由產(chǎn)業(yè)政策升級為城市文化的規(guī)劃是未來產(chǎn)業(yè)布局的重要環(huán)節(jié)�！�

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

全年西安新增5個優(yōu)質(zhì)零售項目，新增供應(yīng)共計40.5萬平方米。至年末，西安市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量增至678萬平方米，居全國第六位。萬象天地、長安萬科廣場、太乙城等新開業(yè)項目，填補區(qū)域商業(yè)空白，提升消費活力。為助力都市核心區(qū)煥新發(fā)展、優(yōu)化存量空間，城市更新持續(xù)推進，代表性項目包括易俗社文化街區(qū)、3511文化創(chuàng)意園、老菜場市井文化創(chuàng)意街區(qū)等。城市更新加速商業(yè)地產(chǎn)與西安在地文化的融合，提升老城區(qū)城市功能，修復(fù)人居與消費環(huán)境，改善社會民生福祉。

2021年西安的疫情波動，給零售物業(yè)市場帶來挑戰(zhàn)，品牌出現(xiàn)退租，市場空置率提高。分業(yè)態(tài)看，客流下滑、疫情防控要求等為影院經(jīng)營帶來挑戰(zhàn)，市內(nèi)多家影院停業(yè)。“雙減”政策加速兒童學(xué)科培訓(xùn)類業(yè)態(tài)出現(xiàn)退租，如凱聯(lián)教育、美聯(lián)英語等。同時，由于業(yè)績原因，承租面積較大的兒童業(yè)態(tài)主力店也出現(xiàn)閉店。受此影響，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場空置率同比上升0.7個百分點，報9.4%。優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金同比下降0.2%，報378.0元/平方米/月。

新興生活方式受推崇，運動、娛樂、汽車表現(xiàn)活躍

· 運動健身和體育培訓(xùn)持續(xù)擴張。第十四屆全運會帶來“全民健身”熱潮，全民健身觀念更加普及。各種主題及不同經(jīng)營模式的健身房、舞蹈工作室等與運動、健身相關(guān)的業(yè)態(tài)借全運會的東風(fēng)，在西安持續(xù)擴張。

· 吸引年輕客群，新潮娛樂業(yè)態(tài)受追捧。為吸引年輕客群，購物中心運營積極尋求突破，娛樂體驗業(yè)態(tài)占比繼續(xù)增長。劇本殺、密室、臺球、電玩等類型豐富的娛樂體驗業(yè)態(tài)受年輕人追捧，成為疫情下購物中心快速去化的新選擇。

· 新能源汽車熱度不減，購物中心首層展示性強。西安市新能源汽車消費百日行動補助的發(fā)布助推新能源汽車業(yè)態(tài)快速擴張。主流新能源汽車品牌積極搶占西安優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體，形成網(wǎng)絡(luò)化布局。除新能源汽車外，二手車集合店也進駐商場中庭展開營銷活動，并準(zhǔn)備在商場內(nèi)擴張線下體驗店。

未來展望

展望未來，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場仍將迎來大量新增供應(yīng)，預(yù)計至2025年，市場存量有望突破850-900萬平方米。核心商圈土地供應(yīng)十分有限，城市更新成為主旋律。仲量聯(lián)行西安戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人余恬表示：“西安的中心城區(qū)受歷史文化因素的影響，難以推進大拆大建的傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式。而城市更新、微更新與現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展理念的有機結(jié)合，更能在西安這座歷史文化名城碰撞出優(yōu)秀的城市更新代表性項目。文化是商業(yè)的基底，商業(yè)是文化的表達。”

面臨高企的增量供應(yīng)，商業(yè)運營依舊面臨挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人朱建輝進一步表示，“商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)在全國范圍開啟輕資產(chǎn)輸出，以解決大體量商業(yè)存量的資管難題，未來預(yù)計西安市場將出現(xiàn)更多的輕資產(chǎn)輸出項目。在這條尚待成熟商業(yè)發(fā)展之路上，運營方與業(yè)主方如何實現(xiàn)真正意義的‘攜手共進’，或?qū)�決定輕資產(chǎn)項目的成敗。”

物流地產(chǎn)市場

西安高標(biāo)庫市場突破300萬平方米，市場呈現(xiàn)“上熱下冷”的不均衡需求態(tài)勢。2021年共計8個新項目交付使用，全年新增供應(yīng)量達47.4萬平方米，高標(biāo)庫存量突破300萬。新項目主要集中于空港以及國際港務(wù)區(qū)兩個子市場。

雙輪驅(qū)動、較單一租戶結(jié)構(gòu)風(fēng)險初顯。西安倉儲市場經(jīng)歷數(shù)年發(fā)展，逐步形成以傳統(tǒng)電商（以京東為主），及其下游和關(guān)聯(lián)的快遞快運、云倉服務(wù)企業(yè)，以及生鮮電商企業(yè)雙輪驅(qū)動的租戶結(jié)構(gòu)。然而，這樣的需求結(jié)構(gòu)隱藏一定的風(fēng)險：由于租戶來源單一，且相互間業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度強，市場基本面易受單一行業(yè)行情波動影響。這一潛在風(fēng)險于下半年已在西安初顯端倪。

上半年：電商、大宗商品貿(mào)易、倉儲服務(wù)企業(yè)需求穩(wěn)健。上半年陜西省同比21.0%的社零總額增長，同比31.4%的網(wǎng)上商品零售額增長，帶動傳統(tǒng)電商及倉儲配送服務(wù)企業(yè)（云倉）快速擴張，成為上半年最主要的倉儲需求客戶。其中由于云倉服務(wù)商可以幫助缺乏倉儲配送自營能力的中小電商企業(yè)完成高效的商品履約，因此受市場青睞。此外，西安市區(qū)違建交易市場、非標(biāo)倉儲物業(yè)迎來大規(guī)模整改和拆遷。在此背景下，大宗商品貿(mào)易商（如鋼材、建材）類租戶倉儲升級需求持續(xù)釋放。

下半年：零售消費回落，以及社區(qū)團購業(yè)務(wù)洗牌抑制高標(biāo)庫需求增長。7月初同程生活宣布破產(chǎn)以來，社區(qū)團購業(yè)務(wù)的收縮與撤退開始發(fā)酵。仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至第三季度末，西安市場已有橙心優(yōu)選、京喜拼拼、十薈團等社團企業(yè)，以及寶能生鮮、美菜等生鮮零售相關(guān)企業(yè)，開始收縮整合倉庫面積。受此影響，空港和經(jīng)開兩個生鮮電商和團購企業(yè)聚集度較高的子市場空置率小幅上升。

同時，下半年社會零售消費在疫情反復(fù)、防疫管控升級影響下，出現(xiàn)明顯回落。零售商貿(mào)以及傳統(tǒng)電商倉儲需求隨之放緩。其中西安市場最大的傳統(tǒng)電商租戶京東，其第三季度財報顯示，集團整體經(jīng)營利潤同比下滑40.9%，物流業(yè)務(wù)和社區(qū)團購業(yè)務(wù)持續(xù)虧損。受過去一年倉儲運營面積的飛速增長影響，物流業(yè)務(wù)虧損率環(huán)比擴大1.3個百分點至2.8%。近期京東物流在成本投入上愈發(fā)慎重，倉儲擴張節(jié)奏有所放緩。

下半年受兩大主力租戶新增需求減少，以及新入市項目預(yù)租情況不及預(yù)期影響，全市高標(biāo)庫市場平均空置率同比上升3.6個百分點，至17.2%。租金方面，雖然下半年受空置率上升影響，租金小幅承壓，但較去年同期仍微漲0.6%，年末收至24.5元/平方米/月。

“碳中和”背景下，“分布式光伏、綠色建筑、建材+高標(biāo)庫應(yīng)用場景”蘊含巨大發(fā)展空間。“碳達峰”“碳中和”進程加快，近期日趨嚴(yán)格的能耗雙控政策使得綠色清潔能源的重要性不斷凸顯。各行各業(yè)都在積極落實節(jié)能減排目標(biāo)，探索綠色清潔能源的長期可持續(xù)應(yīng)用。作為保障民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)庫物業(yè)設(shè)施已成為巨大的應(yīng)用場景之一。

2021年9月，安博與西安隆基股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，期望借助隆基在分布式光伏領(lǐng)域的成熟技術(shù)優(yōu)勢，幫助安博快速推動分布式光伏發(fā)電于倉庫設(shè)施的鋪設(shè)應(yīng)用。此外，普洛斯旗下新能源業(yè)務(wù)平臺—普楓新能源依托普洛斯在全國的高標(biāo)庫資源，充分利用高標(biāo)庫屋頂空間，快速布局物流園分布式光伏發(fā)電項目。分布式光伏發(fā)電不僅為高標(biāo)庫轉(zhuǎn)型清潔能源提供全新解決方案，同時與集中式供電相比其供電系統(tǒng)相對獨立，不易受外部電力供應(yīng)波動影響，對于有極高安全品質(zhì)、溫度控制要求的食藥品租戶提供存儲安全的有力保障。

仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“未來隨著高標(biāo)庫內(nèi)溫控設(shè)施、自動化設(shè)備的廣泛應(yīng)用，以及醫(yī)藥品、生鮮食品的比例的進一步攀升，大量恒溫低溫儲藏帶來電力需求的增長，其節(jié)能減排壓力將逐步增大。除分布式光伏外，未來如綠色建筑、建材等也將有效減少高標(biāo)倉庫在建設(shè)和運營階段所產(chǎn)生的碳排放，一系列‘雙碳’理念應(yīng)用場景共同助推物流地產(chǎn)邁向‘碳中和’時代�！�