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標(biāo)題: 西安開(kāi)發(fā)商16億瘋搶胡家廟地皮 但對(duì)于我們并非好消息（轉(zhuǎn)載） [打印本頁(yè)]
作者: bbs 時(shí)間: 2016-12-15 12:28
標(biāo)題: 西安開(kāi)發(fā)商16億瘋搶胡家廟地皮 但對(duì)于我們并非好消息（轉(zhuǎn)載）
東二環(huán)胡家廟的一宗土地拍賣(mài)，截至目前，137畝的地價(jià)格已經(jīng)飆過(guò)了16個(gè)億。
包括萬(wàn)科、龍湖、中海、中鐵建、融創(chuàng)、金輝、華潤(rùn)、保利、金地都在搶這塊地，有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的是，這也是近幾年來(lái)西安土地市場(chǎng)上少有的真正土地招拍掛。
為什么說(shuō)是真正意義的土地拍賣(mài)呢，常規(guī)的程序是這樣的：
1、地塊儲(chǔ)備，其中包括征地，拆遷，搬遷。
2、前期開(kāi)發(fā)，包括土地平整，清楚附著物，填河開(kāi)溝，三通一平，五通一平等等。
3、確定底價(jià)，現(xiàn)在一般都是底價(jià)拍賣(mài)，就是最終拍賣(mài)價(jià)低于底價(jià)，即為廢標(biāo)。這個(gè)底價(jià)一般都是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估的。
4、地塊推廣，一般都會(huì)通過(guò)指定媒體對(duì)社會(huì)公布地塊詳情。也有一些會(huì)以招商形式面向特定開(kāi)發(fā)商。
5、正式掛牌公告，規(guī)定有效競(jìng)買(mǎi)報(bào)名時(shí)間報(bào)名資格報(bào)名條件等等。
6、拍賣(mài)會(huì)，各大地產(chǎn)商現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得。
7、成交確認(rèn)，一般都是簽訂成交確認(rèn)書(shū)，里面主要對(duì)地塊面積，單價(jià)總價(jià)，繳款時(shí)間進(jìn)行約定。
8、付款，交地，開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售。
這是常規(guī)路數(shù)，當(dāng)然西安此前大多的路子都是有關(guān)部門(mén)和某個(gè)開(kāi)發(fā)商談底價(jià)，拍賣(mài)走個(gè)形式，別的開(kāi)發(fā)商壓根就沒(méi)有參與的機(jī)會(huì)。
為什么很多人說(shuō)國(guó)內(nèi)有這么多的大開(kāi)發(fā)商為啥都不來(lái)西安呢？原因很簡(jiǎn)單，強(qiáng)龍不壓地頭蛇，拿不到地嘛！
再說(shuō)今天十幾個(gè)大開(kāi)發(fā)商搶的這塊地，確實(shí)位置非常好，華清西路以南、金花北路以西，正好在二環(huán)內(nèi)，周邊配套一應(yīng)俱全，而且還挨著地鐵口，可以說(shuō)在二環(huán)內(nèi)，這么大面積的確實(shí)沒(méi)有了。
至于現(xiàn)場(chǎng)的火爆程度也是讓人令人乍舌，超過(guò)46輪競(jìng)價(jià)，正榮、碧桂園、融創(chuàng)、華潤(rùn)、龍湖、中鐵建、萬(wàn)科、恒大、中冶、平安、華遠(yuǎn)、中海、金地、海亮、綠地等一線開(kāi)發(fā)商一個(gè)不落，根據(jù)房哥的了解，最終價(jià)格應(yīng)該在16.9億，折算成土地成本價(jià)，就達(dá)到了將近6500塊，要知道這附近的新樓盤(pán)價(jià)格才6500，這確實(shí)讓人詫異，至于到底誰(shuí)拿了，反正土地局網(wǎng)站癱瘓了！
那么這個(gè)時(shí)候有人就問(wèn)了，說(shuō)開(kāi)發(fā)商搶地和我們買(mǎi)房的人有什么關(guān)系，這還真的有關(guān)系，地價(jià)必然影響房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)中的成本部分主要由三方面構(gòu)成：
一是土地成本，大約占總價(jià)格的28%-33%，即：樓面地價(jià)[土地單價(jià)(每畝)÷666.667㎡÷容積率]+契稅和手續(xù)費(fèi)用。
二是建安成本，大約占總價(jià)格25%—30%。近年來(lái)，建安成本中的水泥、鋼鐵等材料費(fèi)用有所下調(diào)，但人工費(fèi)用卻在上漲，可以說(shuō)是兩相抵消。
三是各項(xiàng)稅費(fèi)，在房?jī)r(jià)中占比25%左右。這部分成本最為繁雜，既包括名目繁多的稅費(fèi)，還有管理和資金成本，及前期工程費(fèi)用等。
按照30%的土地成本，這塊地如果蓋成房子，價(jià)格起碼超過(guò)兩萬(wàn)了，而參考目前西安的房?jī)r(jià)情況，超過(guò)兩萬(wàn)的也就別墅和像中大國(guó)際九號(hào)大平層那種了，另外有一點(diǎn)值得注意，西安以往的土地拍賣(mài)都是有最高限價(jià)的設(shè)定，這次卻沒(méi)有，而是按照價(jià)高者得的原則，所以才出現(xiàn)了100多畝地16個(gè)億的稀罕價(jià)！
最怕的話題來(lái)了，西安土地拍賣(mài)政策的改變會(huì)不會(huì)影響明年的房?jī)r(jià)？
首先開(kāi)發(fā)商蓋房不是做慈善，既然能舍出血本掏16個(gè)億，那要賺的錢(qián)則會(huì)更多，最終這個(gè)還是普通買(mǎi)房人買(mǎi)單，無(wú)非就是房?jī)r(jià)貴了，本兒才能收回來(lái)。
一句老話，剛需早點(diǎn)買(mǎi)，務(wù)必大品牌，真是這樣！
作者: bbs 時(shí)間: 2016-12-15 12:29
轉(zhuǎn)載，不代表個(gè)人觀點(diǎn)。
作者: doushabao 時(shí)間: 2016-12-15 12:31
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作者: 617320028 時(shí)間: 2016-12-15 12:32
這地方未必能賣(mài)出高價(jià) 真心
作者: wq030924318 時(shí)間: 2016-12-15 12:33
至少透明了一些
作者: 52RMCF 時(shí)間: 2016-12-15 12:40
觀點(diǎn)是扯淡，那個(gè)成本完全是錯(cuò)的，建設(shè)成本幾乎是固定的，不能按比例算，所以算出來(lái)的總價(jià)也是錯(cuò)的。北京土地樓面價(jià)5萬(wàn)，西安樓面價(jià)5000，按比例算的話，北京建設(shè)成本40000，西安4000，這可能么？
作者: insomnia31 時(shí)間: 2016-12-15 13:05
科科 均價(jià)漲到1w就偷笑了
作者: aw1028 時(shí)間: 2016-12-15 13:06
已閱！
一笑而過(guò)……
作者: 傲慢的上校 時(shí)間: 2016-12-15 18:46
想暴漲沒(méi)那么容易，定高價(jià)也得有人買(mǎi)才行
作者: wuyuan817 時(shí)間: 2016-12-15 20:43
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作者: NXY2005 時(shí)間: 2016-12-22 14:23
bbs 發(fā)表于 2016-12-15 12:29
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