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標(biāo)題: 未來(lái)西安的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域之魚(yú)化片區(qū) [打印本頁(yè)]

作者: 黃黑紅 時(shí)間: 2020-6-12 17:10
標(biāo)題: 未來(lái)西安的優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)域之魚(yú)化片區(qū)
首先我先澄清下這不是廣告貼，純屬個(gè)人空閑時(shí)間的看客觀點(diǎn)，如有沖突，看客老爺們權(quán)當(dāng)沒(méi)有。
1、政府宏觀的規(guī)劃
   應(yīng)該就是在高新三期規(guī)劃推出的同時(shí)，西安高新區(qū)又對(duì)軟件新城片區(qū)重新做了規(guī)劃，在此期間有個(gè)比較重大的事情是西安市政府將魚(yú)化片區(qū)交予高新托管，并由高新負(fù)責(zé)這個(gè)片區(qū)的拆遷。高新區(qū)在托管后也是迅速開(kāi)展工作，規(guī)劃、拆遷等等工作有序推進(jìn)，作為一直關(guān)注這塊的我感受到了政府實(shí)打?qū)嵉男姓剩ㄔ诖�，不得不說(shuō)，高新區(qū)始終是我認(rèn)為的西安最具活力與競(jìng)爭(zhēng)力的片區(qū)，也是未來(lái)最有潛力與引領(lǐng)西安的片區(qū)）。官方的說(shuō)法是這個(gè)片區(qū)命名為高新中央居住區(qū)，所以他的各種規(guī)劃也是靠著居住這一主題進(jìn)行的。最近又有說(shuō)法是魚(yú)化片區(qū)也劃歸軟件新城大片區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。
2、區(qū)域交通
   這個(gè)片區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)該是非常典型的棋盤(pán)狀路網(wǎng)，他的有點(diǎn)是軸線為主次干為輔，四方通達(dá)，基本不會(huì)存在某個(gè)堵點(diǎn)，而且就目前看來(lái)主要需要克服的難點(diǎn)就是跨西三環(huán)以及魚(yú)化一路往北通過(guò)外事學(xué)院，但是南北向已經(jīng)規(guī)劃有經(jīng)九路，經(jīng)十二路，經(jīng)十三路，經(jīng)十四路（均為規(guī)劃建設(shè)階段臨時(shí)路名，建好后會(huì)有固定路名）而且從最新谷歌地球衛(wèi)星圖中看，這幾條路施工并沒(méi)有什么大的難點(diǎn)需要克服。東西方向目前已經(jīng)通車(chē)的有科技路（科技西路）、科技二路、科技四路以及科技六路，其中科技二路、科技六路、科技八路均有地下綜合管廊。還正在建設(shè)有科技七路（已路通，附屬工程還在建設(shè)中）和十四運(yùn)會(huì)的迎賓大道之一------科技八路。所以區(qū)域交通的微循環(huán)在未來(lái)的交通壓力下應(yīng)該還是比較優(yōu)秀的。
   目前可追蹤的地鐵規(guī)劃主要是沿著丈八北路南北向的11號(hào)線以及軟件新城的12號(hào)線以及今年開(kāi)工的云軌，都算是在可接受范圍內(nèi)。另外還有已投運(yùn)的3號(hào)線。
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3、學(xué)校教育
   根據(jù)我的整理，我發(fā)現(xiàn)在2019年西安市推出教育改革計(jì)劃之前，高新區(qū)就公布了自己的教育計(jì)劃，是新建貌似150多所學(xué)校，涵蓋幼兒園+小學(xué)+初中以及高中。所以我的另一個(gè)觀點(diǎn)就是高新區(qū)真的有錢(qián)去給自己的轄區(qū)去搞配套建設(shè)，因?yàn)榧?xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)高新魚(yú)化片區(qū)與軟件新城片區(qū)的學(xué)校建設(shè)速度是真的快（其他片區(qū)可能也快，但是沒(méi)有實(shí)地了解過(guò)）。再說(shuō)師資力量，貌似以校園以及社會(huì)招聘為主，我一直覺(jué)得師范類(lèi)學(xué)校畢業(yè)的學(xué)生，他的教學(xué)能力肯定是有的，只是需要教學(xué)經(jīng)驗(yàn)的積累，而且老師這個(gè)事情，我還是更看重經(jīng)驗(yàn)的，所以未來(lái)這些學(xué)校在輔以高新的管理模式以及“名校+”工程的幾年積累，我相信教學(xué)質(zhì)量是有保證的。（PS：西安現(xiàn)在的教育現(xiàn)狀應(yīng)該是畸形的發(fā)展，好的越好差的越差，每個(gè)當(dāng)權(quán)者其實(shí)都知道教育要怎么改革，但是歷來(lái)改革就會(huì)有阻力與難處，所以缺乏有魄力的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)干這個(gè)事，但是縱觀歷史這種社會(huì)上畸形發(fā)育的事情最終都要被淘汰，所以我對(duì)于西安尤其是高新區(qū)的教育問(wèn)題還是持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度）。附圖：目前這個(gè)片區(qū)已經(jīng)建好或者正在建設(shè)中的學(xué)校
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4、公園綠地
   既然是居住區(qū)那公園綠地肯定不能少，目前已經(jīng)建好的一條生態(tài)綠化帶是灃惠渠綠道，將來(lái)還有皂河開(kāi)蓋后的濱水公園，兩者交匯處規(guī)劃有一個(gè)湖，沿著西三環(huán)會(huì)有綠化隔離帶。恕我才疏學(xué)淺，目前只掌握到這部分的公園與綠化東西，但是基本搭配到各個(gè)小區(qū)內(nèi)的綠化。廣大群眾們遛彎跑步的地方還是有的。
(, 下載次數(shù): 68)
5、商業(yè)配套
   從大的規(guī)劃圖看，商業(yè)的分布主要集中在科技二路、科技六路沿線以及皂河生態(tài)帶規(guī)劃的濱水商業(yè)街，區(qū)域內(nèi)目前落地的大型商業(yè)也就是蘇寧廣場(chǎng)了，但是不排除后續(xù)也會(huì)接洽新的商業(yè)落戶(hù)這里�？蓞⒖几綀D中紅色地塊。
(, 下載次數(shù): 56)
6、醫(yī)療配套
   目前掌握的資料是陜西交通醫(yī)院有意新建高新院區(qū)，但是停留在工可階段。在科技六路以北是規(guī)劃有醫(yī)療用地的，結(jié)合醫(yī)院本就是高新的一塊配套短板，所以管委會(huì)應(yīng)該也會(huì)積極推進(jìn)的，醫(yī)院落地不難，就看是公立還是私立了�？蓞⒖几綀D中淺藍(lán)色區(qū)域。
7、目前區(qū)域內(nèi)短板總結(jié)
   1、新建學(xué)校投運(yùn)后教育質(zhì)量應(yīng)該需要時(shí)間的積累；2、路網(wǎng)的完善度短期內(nèi)主要以半幅通車(chē)為主，這與建設(shè)資金有關(guān)，后續(xù)賣(mài)地可彌補(bǔ)建設(shè)資金不足的問(wèn)題，但是保通的問(wèn)題不大；3、從已了解到的資料看片區(qū)內(nèi)安置房用地不少，但是高新區(qū)已經(jīng)確定19年后的安置房建設(shè)均采用兩梯四戶(hù)的優(yōu)居配置，告別高容積率的筒子樓；4、目前公交配套較少，但隨著大面積入住后這點(diǎn)應(yīng)該會(huì)改觀；5、缺乏大的商業(yè)體；6、整個(gè)片區(qū)還屬于建設(shè)期，預(yù)計(jì)初具規(guī)�？赡艿�2023年左右。
8、目前區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)分析
   片區(qū)內(nèi)大的樓盤(pán)主要有以下幾處：（房?jī)r(jià)均為貝殼網(wǎng)查詢(xún)成交價(jià)非掛牌價(jià)）
   1、保利天悅，目前二手房均價(jià)2.15W；2、萬(wàn)科翡翠天譽(yù)1.9W；3、金泰新理城1.8W；4、天郎藍(lán)湖樹(shù)，東方米蘭國(guó)際城1.7W；5、南飛鴻十年城，東方米蘭國(guó)際城1.6W；6、龍城銘園，玫瑰公館1.55W；7、國(guó)賓中央?yún)^(qū)1.4W；8、鴻基新城1.45W；9、萬(wàn)科翡翠國(guó)賓2.1W。
   后期將要入市項(xiàng)目主要有以下幾處（我只掌握到這些，可能還有更多）
   1、保利天悅五期；2、萬(wàn)科翡翠國(guó)賓（公寓）；3、南飛鴻蘭庭序（均價(jià)1.61W）;4、金泰新理城后續(xù)地塊；5、綠城鳳起長(zhǎng)安項(xiàng)目。
注：新房中應(yīng)該還有鴻基新城，但屬于經(jīng)濟(jì)適用房，所以沒(méi)有列出。
9、總結(jié)
   說(shuō)一下我個(gè)人的預(yù)測(cè)吧，我其實(shí)非常看好這個(gè)片區(qū)的發(fā)展，甚至高過(guò)軟件新城的北部季中住宅區(qū)。高新作為首善之區(qū)，他的發(fā)展毋庸置疑，作為高新唯一規(guī)劃一塊以住宅為主的片區(qū)所以我的期待還是挺高的。以上純屬個(gè)人愚見(jiàn)，如有不同，純屬巧合，大家看貼放松為主，盡量別噴。

作者: Frankwu 時(shí)間: 2020-6-12 17:19
位置不錯(cuò)，學(xué)校一般

作者: spike 時(shí)間: 2020-6-12 17:24
這一片確實(shí)有潛力都是大塊大塊等待開(kāi)發(fā)的土地

作者: 黃黑紅 時(shí)間: 2020-6-12 17:25

spike 發(fā)表于 2020-6-12 17:24
這一片確實(shí)有潛力都是大塊大塊等待開(kāi)發(fā)的土地

其實(shí)大部分都有主了

作者: gaolala 時(shí)間: 2020-6-12 17:28
這塊以后居住人口不少，公園綠地規(guī)劃還是有些少

作者: king99king 時(shí)間: 2020-6-12 17:35
分析的很好！

作者: 揮斥方遒 時(shí)間: 2020-6-12 17:44
看看人家的路網(wǎng)密度，在對(duì)比一下路北雁塔區(qū)的路網(wǎng)，直接打臉

作者: 黃黑紅 時(shí)間: 2020-6-12 17:48

揮斥方遒發(fā)表于 2020-06-12 17:44
看看人家的路網(wǎng)密度，在對(duì)比一下路北雁塔區(qū)的路網(wǎng)，直接打臉

雁塔都被曲江和高新分了，也挺難的

作者: xwzxw 時(shí)間: 2020-6-12 17:53
魚(yú)化片區(qū)，以前最主要的是缺商業(yè)，缺公園，缺產(chǎn)業(yè)，以居住為主。現(xiàn)在劃歸軟件新城（假設(shè)流傳的規(guī)劃是對(duì)的），那么對(duì)魚(yú)化片區(qū)絕對(duì)是一大利好，意味著和軟件新城會(huì)有更多的交融。因此，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等都會(huì)比起以前期待值更高。
整體看，這一塊兒，如果規(guī)劃的好，那么打造除了曲江、浐灞河景房之外的又一高端住宅區(qū)是有大希望的。

作者: 黃黑紅 時(shí)間: 2020-6-12 17:58

xwzxw 發(fā)表于 2020-06-12 17:53
魚(yú)化片區(qū)，以前最主要的是缺商業(yè)，缺公園，缺產(chǎn)業(yè)，以居住為主。現(xiàn)在劃歸軟件新城（假設(shè)流傳的規(guī)劃是對(duì)的），那么對(duì)魚(yú)化片區(qū)絕對(duì)是一大利好，意味著和軟件新城會(huì)有更多的交融。因此，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等都會(huì)比起以前期待值更高。
整體看，這一塊兒，如果規(guī)劃的好，那么打造除了曲江、浐灞河景房之外的又一高端住宅區(qū)是有大希望的。

嗯，生態(tài)沒(méi)有那么好，但是其他配套可以彌補(bǔ)，比如曲江雖然有南湖，但交通是硬傷

作者: 丈八六路 時(shí)間: 2020-6-12 18:12

xwzxw 發(fā)表于 2020-06-12 17:53
魚(yú)化片區(qū)，以前最主要的是缺商業(yè)，缺公園，缺產(chǎn)業(yè)，以居住為主。現(xiàn)在劃歸軟件新城（假設(shè)流傳的規(guī)劃是對(duì)的），那么對(duì)魚(yú)化片區(qū)絕對(duì)是一大利好，意味著和軟件新城會(huì)有更多的交融。因此，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等都會(huì)比起以前期待值更高。
整體看，這一塊兒，如果規(guī)劃的好，那么打造除了曲江、浐灞河景房之外的又一高端住宅區(qū)是有大希望的。

附近搞個(gè)綜合體有規(guī)劃吧

作者: 丈八六路 時(shí)間: 2020-6-12 18:15
感覺(jué)一個(gè)蘇寧廣場(chǎng)不太夠

作者: 揮斥方遒 時(shí)間: 2020-6-12 18:21

黃黑紅發(fā)表于 2020-06-12 17:48
雁塔都被曲江和高新分了，也挺難的

為啥別人拿的時(shí)候和他一樣，別人能弄好，他不行。還不是垃圾

作者: eguai 時(shí)間: 2020-6-12 18:30
安置樓還沒(méi)建起來(lái) 其實(shí)也不少

作者: 科技二路 時(shí)間: 2020-6-12 18:55
17年去看了看保利天悅，143平四室，房子有點(diǎn)小，主要是價(jià)錢(qián)有些貴

作者: xwzxw 時(shí)間: 2020-6-12 19:11

丈八六路發(fā)表于 2020-6-12 18:12
附近搞個(gè)綜合體有規(guī)劃吧

保利天悅有綜合體。翡翠國(guó)賓 A 地塊規(guī)劃 10萬(wàn)平的商業(yè)，但是最終能落地多少不好說(shuō)。總體而言，魚(yú)化片區(qū)有期待值，未來(lái)有人流，所以綜合體會(huì)有的，但是啥時(shí)候能開(kāi)起來(lái)就不知道了。

作者: AIxian 時(shí)間: 2020-6-12 19:40
經(jīng)500路，鵝到歐洲了

作者: 駱駝力量 時(shí)間: 2020-6-12 19:54
也別葉公好龍，東方米蘭國(guó)際城不到一萬(wàn)五一平，要不要嘛？誰(shuí)要我把中介小哥微信給你們。 (, 下載次數(shù): 16)

作者: 西安碼農(nóng) 時(shí)間: 2020-6-12 20:02
應(yīng)該在科技八路附近來(lái)一個(gè)大型綜合體，可以輻射科技四路，丈八四路，丈八西路，錦業(yè)路西段，附近那么多居住區(qū)，沒(méi)有一個(gè)大型商場(chǎng)超市

作者: 看看這個(gè) 時(shí)間: 2020-6-12 20:12

xwzxw 發(fā)表于 2020-06-12 19:11
保利天悅有綜合體。翡翠國(guó)賓 A 地塊規(guī)劃 10萬(wàn)平的商業(yè)，但是最終能落地多少不好說(shuō)。總體而言，魚(yú)化片區(qū)有期待值，未來(lái)有人流，所以綜合體會(huì)有的，但是啥時(shí)候能開(kāi)起來(lái)就不知道了。

需要商場(chǎng)，綜合體未必是商場(chǎng)，國(guó)賓不敢指望，希望保利能弄個(gè)商場(chǎng)。

作者: 你家的六爺 時(shí)間: 2020-6-12 20:31
賣(mài)的是未來(lái)概念。10年內(nèi)要說(shuō)是優(yōu)質(zhì)生活區(qū)都有些夸張了。

作者: 黃黑紅 時(shí)間: 2020-6-12 21:15

看看這個(gè) 發(fā)表于 2020-06-12 20:12
需要商場(chǎng)，綜合體未必是商場(chǎng)，國(guó)賓不敢指望，希望保利能弄個(gè)商場(chǎng)。

保利在科六沿線是有商業(yè)規(guī)劃的，六月底拿地

作者: 黃黑紅 時(shí)間: 2020-6-12 21:16

你家的六爺發(fā)表于 2020-06-12 20:31
賣(mài)的是未來(lái)概念。10年內(nèi)要說(shuō)是優(yōu)質(zhì)生活區(qū)都有些夸張了。

曲江從無(wú)到有也就用了不到十年，現(xiàn)在的基建速度，政府效率，開(kāi)發(fā)速度，只快不慢

作者: 豆泥丸 時(shí)間: 2020-6-12 21:26

黃黑紅發(fā)表于 2020-06-12 17:25
其實(shí)大部分都有主了

不是大部分，已經(jīng)分完了。不然修路的錢(qián)讓管委會(huì)印出來(lái)嗎

作者: 一路人生 時(shí)間: 2020-6-12 21:49
潛力很大，加快推進(jìn)速度。

作者: tmac81 時(shí)間: 2020-6-12 22:32

科技二路發(fā)表于 2020-06-12 18:55
17年去看了看保利天悅，143平四室，房子有點(diǎn)小，主要是價(jià)錢(qián)有些貴

大的便宜

作者: harrydong 時(shí)間: 2020-6-12 22:54
分析的很好，贊同贊贊贊贊

作者: liugm 時(shí)間: 2020-6-12 23:58
大片安置房

作者: 一路人生 時(shí)間: 2020-6-13 05:47

harrydong 發(fā)表于 2020-06-12 22:54
分析的很好，贊同贊贊贊贊

支持，支持

作者: 一二三四五 時(shí)間: 2020-6-13 08:27
貌似這批高新招聘的新建學(xué)校老師考試成績(jī)，位于這個(gè)片區(qū)中央的四中成績(jī)最好。其次好像也是這個(gè)片區(qū)的六校。
明年還有個(gè)四校。還是可以期待的，算是高新公辦最集中的地方了。

作者: uprightsoul 時(shí)間: 2020-6-13 18:59
規(guī)劃的除了路網(wǎng)比較密外，還算過(guò)的去外，其他的真不咋樣

作者: 天堂沒(méi)有鳥(niǎo) 時(shí)間: 2020-6-13 19:08
天悅業(yè)主非常開(kāi)心

，感謝樓主整理，我這一直在論壇扒圖

鏈家貝殼成交價(jià)是賣(mài)家到手價(jià)，不含稅費(fèi)的。保利天悅一期現(xiàn)在不滿(mǎn)二，稅非常貴，加上雜七雜八，買(mǎi)家入手單價(jià)應(yīng)該在2.3往上了，而且現(xiàn)在成交的兩套都是2T4裝標(biāo)較低的產(chǎn)品，2T2電梯入戶(hù)高裝標(biāo)的還沒(méi)有成交，且看且行

作者: Lumia 時(shí)間: 2020-6-14 17:58
魚(yú)化片區(qū)整體規(guī)劃以住宅為主，辦公及商業(yè)配套明顯弱于軟件新城，綠化公園的規(guī)劃也不如軟件新城，軟件新城北部集中的住宅區(qū)更有潛力，到昆明池、上三環(huán)及繞城都更方便，雖然在三環(huán)里，但軟件新城的核心配套都在三環(huán)外。

作者: 云在遠(yuǎn)山 時(shí)間: 2020-6-14 19:25
規(guī)劃都是可以?xún)?yōu)化調(diào)整的，從目前的開(kāi)發(fā)順序和地塊整理情況以及開(kāi)發(fā)商來(lái)看，軟件新城北部地區(qū)注定是為魚(yú)化片區(qū)做鋪墊的。

作者: 693726102 時(shí)間: 2020-6-24 08:38
魚(yú)化潛力巨大！

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