全運(yùn)會后，西安房價真的會上漲嗎？

房東的貓 · 發(fā)表于 2021-9-11 20:15:16

對于這個問題，站在購房者的角度，我的觀點(diǎn)是二手房和新房市場要分開。

新房：

新房從拿地到確定銷售價格，每一步都受政府管控。在“限房價、定品質(zhì)、競地價”調(diào)控政策以及住建部對地方土拍溢價率的限制下，地價/新房價格不會再出現(xiàn)跳漲的情況。平穩(wěn)有序?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)市場的發(fā)展主題，這個“穩(wěn)”首先就是反應(yīng)在土拍價格和新房售價上。

從這點(diǎn)出發(fā)，你不用去擔(dān)心由于全運(yùn)會的召開，從而導(dǎo)致新房價格的快速上漲。所以盡量保持耐心。

二手房：

關(guān)于二手房，在指導(dǎo)價出臺后，西安樓市整體熱度下降很快，二手房成交量大跌，一定程度也影響了新房市場的熱度。高新幾個之前搖號紅盤，也都出現(xiàn)不少棄選，流搖的情況。

二手房作為一個相對受監(jiān)管較小的市場，不像新房從土拍階段就限定了最高銷售價格，它的價格更大程度取決于自由市場規(guī)律。

而目前的西安房地產(chǎn)市場在慢慢降溫，限制二手房交易也是未來很長一段時間的政策趨勢。同時指導(dǎo)價出臺后導(dǎo)致了購房者首付比例的提升，銀行也對二手房貸款審批縮緊。

在這樣的背景下，我不認(rèn)為全運(yùn)會的召開和二手房價格上漲會存在直接關(guān)系。

二手指導(dǎo)價對降熱度，降預(yù)期來說是一個完美的政策，但也使得獲取真實(shí)成交價的門檻變高，購房者和買家中介之間的信息不對稱加劇。這個時候作為購房者要更加冷靜，因?yàn)槟惬@得的成交價格不一定是完全真實(shí)的。

關(guān)于二手房我的預(yù)測：短期內(nèi)，西安的二手房成交量會腰斬，然后慢慢保持一種相對穩(wěn)定，業(yè)主急售的房源相較以往也會變多，買家的議價能力增強(qiáng)，有向買房市場過渡的趨勢。未來導(dǎo)致二手市場的轉(zhuǎn)折極大可能是由新房市場引起的，作為購房者應(yīng)該持續(xù)關(guān)注西安樓市，如果當(dāng)新房搖號競爭在一段時間變得越來越激烈的時候，這部分需求就會傳導(dǎo)到二手市場。那個時候西安樓市就有可能過渡到2015，2017，或是今年年初那種熱度。

我的建議：

西安目前購房一定要有足夠的全局觀。首先有兩種房源是要把優(yōu)先級放到最高的：

1.位于核心區(qū)域，大開發(fā)商較早拿地產(chǎn)品的加推，這個包括像丹軒坊，保利天悅，金泰新理城等，即使在市場下行的情況，都是屬于必?fù)u，搖到就上車的盤。
2.業(yè)主著急出售的二手房源，指導(dǎo)價出臺后，如果你多認(rèn)識幾個中介，就會發(fā)現(xiàn)時常會有一些“特價房源”，這在之前的西安市場是很難出現(xiàn)的。如果這個房源的位置，學(xué)區(qū)，配套等較為符合你的需求，我也建議有機(jī)會去實(shí)地看看。
除去上面兩種最優(yōu)解，就是去西安的各種新區(qū)置業(yè)。這個時候需要你對一個區(qū)域的總體規(guī)劃前景，項(xiàng)目周邊土地用途，產(chǎn)業(yè)引入和配套建設(shè)等情況都有一定了解才行。記住，這些信息一定不是從置業(yè)顧問那里得到的。沒有人愿意買一個前景很差，發(fā)展周期很長的區(qū)域。

劃重點(diǎn)，關(guān)于新區(qū)房產(chǎn)的選擇建議：

有一個購房邏輯需要提一下，新房價格保持相對平穩(wěn)，但并不意味著新落戶的年輕人購房置業(yè)會變得更容易。這個矛盾在于：核心城區(qū)一旦發(fā)展定型，再發(fā)展一個新區(qū)，配套成熟往往需要15—20年之間。核心城區(qū)或是發(fā)展前景好的新區(qū)，其核心區(qū)住宅用地的有限性和目前房地產(chǎn)市場的政策和規(guī)律，決定了后購置房產(chǎn)的人，其購置房屋的位置和配套相比前幾年的購房者會稍差一些，但花費(fèi)的價格可能是接近的，甚至更高的。

這點(diǎn)我舉個例子，如果你錯過了置業(yè)奧體核心區(qū)的機(jī)會，最后選擇港務(wù)區(qū)其他區(qū)域，其配套相比奧體差了很多，說天上和地下的差距也不為過。但價格上并沒有更便宜，在配套上10年內(nèi)沒有追上的可能性。這也就是我經(jīng)常提到的城市發(fā)展伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的周期和節(jié)點(diǎn)。

軟件新城和cid核心區(qū)的居住用地本就不多，但這兩個區(qū)域的空間足夠西安發(fā)展15年以上。等cid和軟新大量房源放出的時間段一過，后面的購房者卡在那個節(jié)點(diǎn)，就很難在買到這些位于核心區(qū)域的房子（在二手房交易被逐漸限制的背景下）。就要等到下一個重點(diǎn)發(fā)展的新區(qū)，但這又是一個很長的周期。

買新區(qū)一定要踩好時間節(jié)點(diǎn)，這是最關(guān)鍵的。有些新區(qū)發(fā)展周期過長，現(xiàn)在也不是很好買入的時機(jī)。

全運(yùn)會不會成為西安房價上漲的引擎，作為購房者一定不要心急。二手和新房同時關(guān)注，這是目前西安置業(yè)人群需要做的第一件事情。
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